近年来，中国一二线城市和三四线城市的房地产出现了冰火两重天的局面，强者愈强，弱者愈弱。一二线城市尤其是一线的“北上广深”房地产出现了跳涨，乃至一日三涨价的情况也十分普遍。暴利之下，在二手房销售中中介欺诈和业主违约问题十分严重。而在三四线城市中，很多地方房地产滞销，库存加大，房地产商资金链紧张，地方金融风险加大。为了促进房地产的销售和去库存，过去各种常见的购房欺诈现象更加频繁发生。买房是老百姓一生中的大事，买房后必然要么居住要么出租，因而房地产业的终端是消费行为。房屋及所属设施的质量问题，后续的物业管理和服务问题也是房地产消费中突出权益保护问题，其中的法律风险和法律救济应该受到重视。对此，本律师对于购房中最为突出的法律风险防范问题做相关解读。

　　目前最突出的问题主要是延迟交房、烂尾楼、楼盘傍售以及楼盘售后的运营和物业管理。延迟交房是较为普遍的问题，开发商延迟交房应当按照合同承担违约责任，延迟交房的责任一般在购房合同中都有明确约定。尽管延迟交房的危害性不可否认，但是如果不变成烂尾楼，那则是购房者不幸中的万幸。而烂尾楼给社会和购房者带来的危害后果则是十分惨痛的，因此，购房者要提高洞察力和防范能力，防止自己辛辛苦苦积攒的血汗钱砸在了烂尾楼上。另外购买商业楼盘的风险要大于购买住宅楼盘，毕竟商业楼盘的核心是楼盘运营和物业管理，对于开发商的诚信和运营能力的依赖度较强。以下几个方面事宜是购房者和业主要谨慎考量的。

　　1、尽量选择全国连锁的大的品牌房地产商，否则对于非品牌开发商的楼盘，对其实力要知道底细。目前楼市库存很大，尤其是二三线城市，库存消化很难，资金回笼周期长，中小型开发商面临着资金链断裂的风险。了解的方式一是看过去项目的销售情况，二是看网络上的口碑，三是查看资质以及法院的判决书以及失信情况。

　　2、查验手续，买房时要审查“五证二书”。“五证”指《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《商品房销售(预售)许可证》；“二书”指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。不仅在售楼处查验和拍照，而且也要到建委的网站和房地产主管部门网站去复查，或者主管部门办事大厅查。证照不全的，不购买。

　　3、楼盘的物理状态，首先地段是否黄金，如果新城区和郊区要慎重，城市核心地段、学区房之类的烂尾的可能性小；其次，是否是现房或准现房。相对期房，购买现房或者准现房，这样烂尾的风险就小。

　　4、虚假宣传和投资回报率不实的楼盘，要谨慎购买，窥斑见豹，这样的楼盘风险较大。目前比较突出的就是品质较差的楼盘傍品牌的“傍售”问题。

　　据报道，在一些房屋交易中介网上，出现多套高档品牌二手房低价销售的情况。比如市场价要一万多的星河湾售价只要4000多/平。联系上业主才明白，房子确实为星河湾集团开发，但是星河湾的毛坯回迁房。另，2013年曾有媒体报道，北京大悦城将“小悦城”开发商告上法庭，因后者侵害其商标专用权，后胜诉。大树底下好乘凉。市场上确实存在“小房企傍名房企”、“保障房傍商品房”的情况出现。惯用的傍售手段除了报道中讲的以外，还有用优质楼盘的近似名称，也有楼盘名称直接使用较为知名的房企名称或者近似名称。另外，在著名楼盘旁边开发功能类似的楼盘，例如，很多城市的万达广场周围也相邻建立了城市综合体，以万达为卖点宣传自己的楼盘，也是一种傍售。而这种傍则是地理位置上的“傍”。除此之外，傍名校销售楼盘的所谓学区房也是销售的手段之一。仿冒企业名称的楼盘或者使用已经有商标或者著作权保护的楼盘标志作为自己的楼盘标志的行为肯定是违法的，要么构成不正当竞争，要么构成假冒注册商标和著作权。声称名校入驻楼盘社区，甚至虚构名校即将入驻，则可能构成消费欺诈。但是，像上面所述傍知名楼盘或者名校作为卖点，则是合法的，只要其宣传的这种区位优势是真实客观的。房屋作为产品形态，也会出现仿冒商标的商标侵权和仿冒企业字号的不正当竞争行为，通过引起购房者误认以达到销售目的，以假乱真，以次充好。尤其是目前二三线城市房屋销售压力较大，库存较多，不择手段销售房屋，回笼资金避免资金链紧张，因此，是一些实力不强的中小开发商常用的手段。

　　5、鉴别知名品牌楼盘中的回迁房问题。回迁房是指因为楼盘开发占地，就地以新建楼房补偿拆迁户的房子，习惯上称为“回迁房”。是否建设回迁房取决于开发商和当地拆迁户的约定，以及当地政府的规划与安排。并未强行规定开发商品房必须配建“回迁房”。这与有些地方规定商品房配建公租房和廉租房政策性用房的要求不同，是否必须要看各地的具体政策性规定。“回迁房”和“公租房和廉租房”不是一个概念，但是，要注意的是回迁房有时具有商品房性质，有时则具有经济适用房性质。如果，拆迁人以回迁房补偿被拆迁人的，补偿房屋由市政府有关主管部门参照经济适用住房政策核定价格，并按照经济适用住房政策管理，则不是商品房。回迁房不属于政策性用房，法律法规并无强制性的规定，但是回迁房就其原意来说必然要求拆迁地就地建设，原居民迁回居住。由于回迁房的历史成因，会出现居住质量较低，以及因购房中的上市政策问题造成的交易障碍。因此购买时要加强鉴别，避免造成误认。

　　6、商业楼盘的购买问题。商业楼盘比较常见的是集办公、商铺或者门店以及居住于一体的城市综合体。这种商业楼盘开发商往往以商业运营能力作为承诺或者噱头而促销的，消费者往往看中的就是后期的房屋出租收益，相信开发商的宣传而购买。但是购买后，商业楼盘往往会由于开发商违背运营的承诺和曾经的宣传，放弃楼盘运营或者运营不力造成房屋无法出租而空置，房屋急剧贬值。例如河北某知名房地产开发企业在河北保定白沟新城开发的商业综合体楼盘白沟“阳光国际”项目，将该项目商铺和门店销售后运营了一段时间，并不成功。由于该开发商将主流箱包市场转移到新的楼盘项目白沟“和道国际”，并且集中精力运营“和道国际”项目。将先前开发的“阳光国际”商业项目停摆，不再对该商业项目进行运营。对于该项目北侧独立门店不仅没有基本的物业服务，由于门店和开发商自持商业部分暖气设施相连，主体商业停摆导致对于业主所购买的这些独立门店也不予供暖，造成部分门店冬季供水和地暖管道被冻坏。由于没有物业服务，门店前街道垃圾遍地，各种车辆混乱停放导致堵门。在此情况下该房地产开发企业所属物业公司，仍要收取高额的物业管理费用，业主拒缴，物业公司利用自身可以控制的买水买电系统，不予以买电买水，又导致这些门店断水断电，业主的房屋无法正常使用和出租，竟然有业主无奈之下配备发电机发电的现象。这种商业楼盘销售和运营中的不诚信行为给门店业主带来了巨大的经济损失，目前这些门店卖也卖不掉，租也租不动，让这些门店的购房业主们叫苦不迭，但是维权道路又十分艰难。

　　综上所述，购房者在购房过程中要提高法律风险防范意识，避免购房中造成不必要的损失。

　　律师简介

　　周雷(微博：http://weibo.com/zhouleilawyer，微信公众号：网事法眼)，汉族，法学博士，中国政法大学疑难案件研究中心秘书长，中国社科院法学研究所助理研究员、博士后，北京建豪律师事务所主任律师。社会职务：清华大学“管理咨询协会”理事；北京科技法研究会常务理事；北京律师协会行业发展委员会副秘书长；中国老教授协会政法专业委员会副秘书长。